Anfangsmiete anfechten: Frist, Formular und Ablauf

Grundlage ist Art. 270 OR. Du kannst den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist:

• Du hast den Vertrag wegen einer persönlichen oder familiären Notlage abgeschlossen oder weil der örtliche Wohnungsmarkt dich dazu gezwungen hat. Wohnungsnot gilt als gegeben, wenn der Leerstand in der Region sehr tief ist, was in Zürich, Genf, Basel, Lausanne und vielen Agglomerationen seit Jahren der Fall ist.
• Der Vermieter hat den Mietzins gegenüber der Vormiete für dieselbe Wohnung erheblich erhöht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt eine Erhöhung von mehr als 10 Prozent als erheblich.

Die Anfechtung allein bringt noch keine tiefere Miete. Die Schlichtungsbehörde prüft, ob der Mietzins missbräuchlich ist: ob der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt (Art. 269 OR) oder ob die Miete über dem liegt, was im Quartier für vergleichbare Wohnungen üblich ist (Art. 269a OR).

Kantone mit Wohnungsmangel können vorschreiben, dass der Vermieter bei jedem neuen Mietvertrag ein amtliches Formular abgibt (Art. 270 Abs. 2 OR). Darauf stehen die Vormiete, der neue Mietzins, die Begründung für eine Erhöhung und der Hinweis, wie du anfechten kannst. Seit 2025 muss das Formular zusätzlich nennen, auf welchem Referenzzinssatz und welcher Teuerung die Vormiete beruhte.

Die Formularpflicht gilt unter anderem in den Kantonen Zürich, Genf, Basel-Stadt, Freiburg, Luzern, Zug und Nidwalden, seit dem 1. Dezember 2025 auch in Bern, sowie in Gemeinden mit Wohnungsnot in den Kantonen Waadt und Neuenburg. Die Liste ändert sich; dein kantonales Mietamt oder der Mieterverband weiss, was aktuell gilt.

Fehlt das Formular, wo es Pflicht wäre, ist die Vereinbarung über den Mietzins nichtig. Du kannst dann auch nach Ablauf der 30 Tage verlangen, dass der Mietzins gerichtlich festgesetzt wird, und zu viel bezahlte Miete zurückfordern. Warte trotzdem nicht Jahre damit: Wer den Mangel lange kennt und nichts tut, riskiert den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs.

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   Frist notieren

   Die 30 Tage laufen ab der Übernahme der Wohnung, also ab der Schlüsselübergabe, nicht ab der Unterschrift. Massgebend ist der Eingang deines Gesuchs bei der Schlichtungsbehörde.

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   Unterlagen sammeln

   Mietvertrag, Formular oder andere Angaben zur Vormiete, das Inserat, Fotos der Wohnung und Inserate vergleichbarer Wohnungen im Quartier.

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   Schlichtungsgesuch einreichen

   Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung. Ein formloses Schreiben genügt: Parteien, Mietobjekt, Mietbeginn, bisheriger und neuer Mietzins, Antrag auf Festsetzung eines tieferen Mietzinses. Viele Kantone bieten ein Online-Formular an. Das Verfahren ist kostenlos (Art. 113 ZPO).

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   Verhandlung

   Die Behörde lädt beide Parteien innert rund zwei Monaten ein. Oft kommt es zu einer Einigung. Sonst macht die Behörde einen Urteilsvorschlag oder erteilt die Klagebewilligung.

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   Mietgericht

   Bleibt es beim Streit, kannst du innert 30 Tagen ans Mietgericht gelangen. Setzt das Gericht den Mietzins tiefer fest, gilt das rückwirkend ab Mietbeginn, und du erhältst die Differenz zurück.

Im Verfahren muss der Vermieter offenlegen, womit er die Miete rechtfertigt. Bei der Renditeberechnung darf die Nettorendite den Referenzzinssatz um höchstens 2 Prozentpunkte übersteigen, solange der Satz bei 2 Prozent oder tiefer liegt. Beim aktuellen Satz von 1.25 Prozent sind das 3.25 Prozent auf dem investierten Eigenkapital. Bei Altbauten mit tiefen Anlagekosten ist die zulässige Miete oft deutlich tiefer als die verlangte.

Das Risiko ist überschaubar. Das Schlichtungsverfahren kostet nichts, vor dem Mietgericht fallen je nach Kanton Gerichtskosten an. Eine Kündigung aus Rache ist anfechtbar: Während des Verfahrens und drei Jahre danach kann der Vermieter nicht kündigen, wenn du ganz oder teilweise Recht bekommen hast oder ihr euch geeinigt habt (Art. 271a OR).

• Die Frist verpassen. Die 30 Tage sind strikt, eine Verlängerung gibt es nicht.
• Nur beim Vermieter reklamieren. Die Anfechtung muss bei der Schlichtungsbehörde eingehen.
• Die Miete aus Protest kürzen oder nicht zahlen. Zahlungsverzug ist ein Kündigungsgrund (Art. 257d OR). Zahle während des Verfahrens vollständig.
• Das Formular nicht einfordern, obwohl es im Kanton Pflicht ist.
• Keine Vergleichsinserate sichern. Was heute online steht, ist in drei Monaten weg.