Mietzinssenkung verlangen: Referenzzinssatz, Berechnung und Vorgehen

Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO publiziert den Satz vierteljährlich, jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Er beruht auf dem durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz und wird auf Viertelprozente gerundet. Seit dem 2. September 2025 liegt er bei 1.25 Prozent; im September 2026 wurde er auf diesem Stand bestätigt.

• 1.25 Prozent: März 2020 bis Mai 2023
• 1.50 Prozent: Juni bis November 2023
• 1.75 Prozent: Dezember 2023 bis Februar 2025
• 1.50 Prozent: März bis August 2025
• 1.25 Prozent: seit September 2025

Massgebend für deinen Anspruch ist der Satz, auf dem dein aktueller Mietzins beruht. Er steht im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung; in Kantonen mit Formularpflicht auch auf dem Formular zur Anfangsmiete.

Nach Art. 13 VMWG berechtigt jede Senkung um 0.25 Prozentpunkte zu einer Mietzinsreduktion von 2.91 Prozent, solange der Satz unter 5 Prozent liegt. Mehrere Schritte werden verkettet, nicht addiert. Beruht dein Mietzins auf 1.75 Prozent, ergeben zwei Schritte eine Senkung von rund 5.66 Prozent. Bei 2000 Franken Nettomiete sind das rund 113 Franken pro Monat oder über 1350 Franken im Jahr.

Der Vermieter darf gegenrechnen: 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung (Art. 16 VMWG) und allgemeine Kostensteigerungen, in der Praxis meist 0.5 bis 1 Prozent pro Jahr. Diese Verrechnung muss er ausweisen. Er kann auch einwenden, die Miete sei trotz der Senkung nicht übersetzt; dann muss er seine Rendite offenlegen.

Den genauen Betrag für deine Miete zeigt der Referenzzinssatz-Rechner.

1. 1

   Satz im Vertrag prüfen

   Liegt er über 1.25 Prozent, hast du grundsätzlich Anspruch.

2. 2

   Schriftlich verlangen

   Eingeschrieben an den Vermieter, mit Berufung auf Art. 270a OR, auf den nächsten Kündigungstermin.

3. 3

   30 Tage warten

   Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen (Art. 270a Abs. 2 OR).

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   Schlichtungsbehörde anrufen

   Lehnt er ab oder antwortet er nicht, hast du ab Erhalt der Antwort oder ab Ablauf der 30 Tage wiederum 30 Tage Zeit, die Schlichtungsbehörde anzurufen. Das Verfahren ist kostenlos.

• Dein Mietzins beruht bereits auf 1.25 Prozent, etwa bei Verträgen ab September 2025 oder nach einer späteren Anpassung.
• Indexmiete (Art. 269b OR) oder Staffelmiete (Art. 269c OR): Während der Laufzeit gelten andere Regeln, der Referenzzinssatz spielt dort keine Rolle.
• Genossenschaftswohnungen mit Kostenmiete und subventionierte Wohnungen folgen eigenen Vorschriften.

Hat dein Vermieter frühere Senkungen nie weitergegeben, kannst du alle Schritte seit dem Satz verlangen, auf dem der Mietzins beruht. Rückwirkend gibt es die Senkung aber nicht, nur ab dem nächsten Kündigungstermin nach deinem Begehren.

Dann darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, aber nur mit dem amtlichen Formular, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und mit Begründung. Du kannst die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Prüfe dabei, ob der Vermieter frühere Senkungen weitergegeben hat; was er damals nicht gesenkt hat, darf er jetzt nicht aufschlagen.