Nebenkosten prüfen: Was der Vermieter verrechnen darf

Nebenkosten schuldest du nur, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Besonders vereinbart heisst: Jede Position ist einzeln genannt, etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom. Pauschale Formulierungen wie «Nebenkosten gemäss Abrechnung» oder «übliche Nebenkosten» genügen nach dem Bundesgericht nicht. Nicht genannte Positionen gelten als im Nettomietzins inbegriffen.

Zulässig, sofern im Vertrag aufgeführt:

• Heizung und Warmwasser: Brennstoff oder Fernwärme, Strom für die Anlage, Service und Reinigung, Kaminfeger, Kosten der Verbrauchsmessung und der Abrechnung (Art. 5 VMWG).
• Betriebskosten: Hauswartung für die laufende Betreuung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Lift-Service, Gartenpflege, Wasser und Abwasser, Kehricht-Grundgebühren, Grundanschluss für TV oder Internet.

Nie verrechenbar, auch wenn es im Vertrag stünde:

• Reparaturen und Ersatz, etwa ein neuer Heizkessel oder eine Liftrevision (Art. 6 VMWG).
• Unterhalt des Gebäudes wie Malerarbeiten oder Fassade.
• Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern, Hypothekarzinsen, Abschreibungen.
• Das Honorar der Liegenschaftsverwaltung, abgesehen vom Anteil für die Nebenkostenabrechnung selbst.

• Akonto: Du zahlst monatlich eine Anzahlung, der Vermieter rechnet mindestens einmal jährlich ab (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Nachzahlung oder Rückerstattung folgen aus der Abrechnung.
• Pauschale: Ein fixer Betrag ohne Abrechnung. Er muss auf dem Durchschnitt der letzten drei Jahre beruhen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Nachforderungen sind ausgeschlossen.
• Inklusive: Steht im Vertrag «Nebenkosten inbegriffen», schuldest du nichts zusätzlich.

Sind die Akontobeträge deutlich zu tief angesetzt, muss der Vermieter bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Tut er das nicht und fällt die Nachzahlung massiv höher aus als die Anzahlungen, kann das anfechtbar sein. Grobe Richtwerte für Heizung und Warmwasser pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Wärmepumpe 10 bis 16 Franken, Gas 14 bis 22 Franken, Öl 16 bis 24 Franken, Fernwärme 15 bis 20 Franken.

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   Vertrag mit Abrechnung vergleichen

   Streiche jede Position, die im Vertrag nicht steht.

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   Verteilschlüssel prüfen

   Nach Wohnfläche, Zimmerzahl oder Verbrauchsmessung. Leer stehende Wohnungen muss der Vermieter selbst tragen; ihr Anteil darf nicht auf die übrigen Mietenden verteilt werden.

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   Belege einsehen

   Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen (Art. 257b Abs. 2 OR, Art. 8 VMWG). Verlange Einsicht beim Vermieter oder bei der Verwaltung; Kopien darf er gegen Kostenbeteiligung abgeben. Bis du die Belege sehen konntest, musst du eine Nachzahlung nicht leisten.

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   Mit dem Vorjahr vergleichen

   Sprünge von mehr als 20 Prozent ohne erkennbaren Grund wie einen kalten Winter oder gestiegene Energiepreise brauchen eine Erklärung.

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   Schriftlich bestreiten

   Nenne die beanstandeten Positionen und den Betrag, den du anerkennst. Zahle den unbestrittenen Teil, um keinen Zahlungsverzug zu riskieren.

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   Schlichtungsbehörde

   Bleibt der Vermieter bei seiner Forderung, reichst du ein Gesuch ein. Das Verfahren ist kostenlos.

Eine gesetzliche Einsprachefrist gegen die Abrechnung gibt es nicht. Reagiere trotzdem innert 30 Tagen, damit der Vermieter nicht von einer Anerkennung ausgehen kann. Nachforderungen des Vermieters verjähren fünf Jahre nach Fälligkeit (Art. 128 OR). Zu viel bezahlte Nebenkosten kannst du zurückfordern, auch wenn du die Abrechnung schon bezahlt hast; warte damit aber nicht Jahre.