Verificare le spese accessorie: cosa può addebitare il locatore

Devi le spese accessorie solo se sono state convenute specialmente nel contratto (art. 257a cpv. 2 CO). Convenute specialmente significa che ogni voce è indicata singolarmente: riscaldamento, acqua calda, portineria, elettricità delle parti comuni. Formule generiche come «spese accessorie secondo conteggio» o «spese accessorie usuali» non bastano secondo il Tribunale federale. Le voci non menzionate sono considerate comprese nella pigione netta.

Ammesse, se indicate nel contratto:

• Riscaldamento e acqua calda: combustibile o teleriscaldamento, elettricità dell'impianto, servizio e pulizia, spazzacamino, costi della misurazione del consumo e del conteggio (art. 5 OLAL).
• Spese d'esercizio: portineria per la cura ordinaria, pulizia delle scale, elettricità delle parti comuni, servizio dell'ascensore, cura del giardino, acqua e canalizzazione, tasse base per i rifiuti, allacciamento base TV o internet.

Mai addebitabili, anche se il contratto lo prevedesse:

• Riparazioni e sostituzioni, per esempio una nuova caldaia o la revisione dell'ascensore (art. 6 OLAL).
• Manutenzione dell'edificio come tinteggiature o facciata.
• Assicurazione dello stabile, imposte immobiliari, interessi ipotecari, ammortamenti.
• L'onorario dell'amministrazione immobiliare, salvo la quota per il conteggio delle spese accessorie stesso.

• Acconti: paghi un anticipo mensile, il locatore fa il conteggio almeno una volta all'anno (art. 4 cpv. 1 OLAL). Conguaglio o rimborso risultano dal conteggio.
• Forfait: un importo fisso senza conteggio. Deve basarsi sulla media degli ultimi tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL). Conguagli esclusi.
• Comprese: se il contratto dice «spese accessorie comprese», non devi nulla in più.

Se gli acconti sono fissati nettamente troppo bassi, il locatore deve segnalarlo alla conclusione del contratto. Se non lo fa e il conguaglio supera massicciamente gli acconti, il conteggio può essere contestabile. Valori indicativi per riscaldamento e acqua calda per metro quadrato di superficie abitabile e anno: pompa di calore 10-16 franchi, gas 14-22 franchi, nafta 16-24 franchi, teleriscaldamento 15-20 franchi.

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   Confrontare contratto e conteggio

   Cancella ogni voce che non è nel contratto.

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   Verificare la chiave di ripartizione

   Per superficie, numero di locali o consumo misurato. Gli appartamenti sfitti restano a carico del locatore; la loro quota non può essere ripartita sugli altri inquilini.

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   Consultare i giustificativi

   Hai il diritto di consultare i giustificativi originali (art. 257b cpv. 2 CO, art. 8 OLAL). Chiedilo al locatore o all'amministrazione; può consegnare copie contro partecipazione alle spese. Finché non hai potuto vedere i giustificativi, non devi pagare il conguaglio.

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   Confrontare con l'anno precedente

   Scostamenti superiori al 20 % senza un motivo riconoscibile come un inverno freddo o prezzi dell'energia più alti richiedono una spiegazione.

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   Contestare per iscritto

   Indica le voci contestate e l'importo che riconosci. Paga la parte non contestata per non rischiare la mora.

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   Autorità di conciliazione

   Se il locatore insiste sulla sua pretesa, presenta un'istanza. La procedura è gratuita.

Non esiste un termine legale di opposizione al conteggio. Reagisci comunque entro 30 giorni, affinché il locatore non possa presumere un'accettazione. Le pretese del locatore si prescrivono in cinque anni dalla scadenza (art. 128 CO). Puoi chiedere la restituzione delle spese accessorie pagate in più anche dopo aver pagato il conteggio; non aspettare però anni.