Recuperare la garanzia: termini, conto bloccato e deduzioni

• Per gli appartamenti il locatore può chiedere al massimo tre pigioni mensili come garanzia (art. 257e cpv. 2 CO), secondo l'opinione dominante senza spese accessorie.
• Il denaro deve essere depositato su un conto di risparmio o un deposito presso una banca, intestato a te (cpv. 1). Gli interessi spettano a te.
• Una garanzia in contanti consegnata al locatore non è ammessa. Esigi che la depositi su un conto bloccato.
• La banca svincola solo con il consenso di entrambe le parti, con un precetto esecutivo definitivo o con una sentenza (cpv. 3).

In alternativa gli assicuratori offrono una garanzia di locazione senza deposito. Paghi un premio annuo invece di bloccare la somma. Il premio non viene restituito e rispondi comunque delle pretese giustificate del locatore.

La legge non fissa un termine per il locatore. Se dopo la riconsegna non ha pretese, deve firmare subito lo svincolo. Se trattiene la garanzia, deve quantificare e documentare concretamente le sue pretese.

Al più tardi dopo un anno è finita: se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa per via legale, cioè né esecuzione né causa, puoi chiedere la restituzione direttamente alla banca (art. 257e cpv. 3 CO). La banca paga allora senza il consenso del locatore.

Solo ciò che devi davvero: pigioni arretrate, un conteggio delle spese accessorie aperto o danni che vanno oltre l'usura normale. L'usura normale è pagata con la pigione, per esempio lievi tracce d'uso, pareti sbiadite o fori di tasselli in misura ragionevole.

Per i danni vale il valore residuo. La tabella paritetica di durata di vita dell'ASI e dei proprietari stabilisce quanto dura ogni elemento: moquette circa 10 anni, tinteggiatura 8-10 anni, sigillatura del parquet 10 anni, apparecchi da cucina circa 15 anni. Durata scaduta: non devi nulla, anche se il locatore fa ridipingere.

Decisivo è il verbale di riconsegna. I difetti che il locatore non vi annota e non segnala entro pochi giorni sono considerati accettati (art. 267a CO). Firma solo ciò che è corretto e fotografa ogni locale. Le piccole riparazioni fino a circa 150-200 franchi, eseguibili senza un professionista, sono a tuo carico (art. 259 CO).

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   Documentare la riconsegna

   Leggere bene il verbale, fare foto, non firmare nulla di inesatto. Annotare i contatori.

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   Chiedere lo svincolo per iscritto

   Per raccomandata, con un termine di 14 giorni. Chiedi la firma sul modulo di svincolo della banca o il bonifico.

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   Verificare le pretese

   Se il locatore chiede deduzioni, fatti mostrare fatture e preventivi e verifica l'età degli elementi con la tabella di durata di vita. Accetta solo valori residui documentati.

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   Rivolgersi all'autorità di conciliazione

   Se il locatore non reagisce o insiste su deduzioni non documentate, presenta un'istanza di restituzione della garanzia. La procedura è gratuita.

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   Dopo un anno direttamente in banca

   Allega contratto, disdetta e verbale di riconsegna e chiedi il pagamento, a condizione che non sia in corso alcuna esecuzione o causa.

• Pulizia finale: devi una pulizia accurata, salvo diversa clausola contrattuale. Un'impresa di pulizie non è obbligatoria, purché il risultato sia corretto.
• Tinteggiatura dopo una locazione breve: solo il valore residuo, e solo in caso di danno, non per tracce normali.
• Le deduzioni forfettarie senza fattura non sono ammesse. Ogni deduzione richiede un giustificativo.
• Trattenuta per le spese accessorie: è ammesso solo un importo plausibile fino al conteggio finale, non l'intera garanzia.