Segnalare difetti: fissare un termine, ridurre la pigione, depositarla

Un difetto è ogni scostamento dallo stato che puoi attenderti secondo il contratto: riscaldamento fuori uso, niente acqua calda, muffa, finestre che non tengono, apparecchi guasti, parassiti, ma anche il rumore di un cantiere vicino. Anche i difetti di cui il locatore non ha colpa danno diritto a una riduzione della pigione.

Le piccole pulizie e riparazioni sono a tuo carico (art. 259 CO): come regola pratica tutto ciò che costa fino a circa 150-200 franchi e si può fare senza un professionista, per esempio un tubo della doccia, una lampadina del forno o un fusibile. Ciò che hai causato tu stesso lo paghi anche.

Sei tenuto a segnalare subito i difetti (art. 257g CO). Chi aspetta troppo risponde dei danni conseguenti, per esempio se una macchia di umidità diventa muffa. Segnala il difetto per iscritto e per raccomandata, anche se hai già telefonato.

• Descrivi il difetto concretamente, con data, foto o video.
• Fissa un termine adeguato per la riparazione: pochi giorni per riscaldamento o acqua calda in inverno, alcune settimane per un difetto estetico.
• Annuncia cosa farai alla scadenza: chiedere una riduzione della pigione, depositare la pigione o far riparare a spese del locatore.

• Esigere l'eliminazione (art. 259b CO). Se il locatore non ripara un difetto piccolo o medio nonostante il termine, puoi farlo riparare tu e dedurre i costi dalla pigione. In caso di difetto grave che rende l'appartamento inutilizzabile, puoi disdire con effetto immediato.
• Riduzione della pigione (art. 259d CO), da quando il locatore conosce il difetto fino alla riparazione. Valori indicativi dalla prassi: riscaldamento guasto in inverno 20-50 %, muffa in una stanza 10-20 %, forte rumore di cantiere 10-25 %.
• Risarcimento dei danni (art. 259e CO) se il locatore ha colpa, per esempio per mobili danneggiati.
• Deposito della pigione (art. 259g CO) come mezzo di pressione, vedi sotto.

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   Fissare un termine e minacciare il deposito

   Per iscritto, come descritto sopra. Senza avvertimento preventivo il deposito non è ammesso.

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   Depositare presso l'ufficio cantonale

   Alla scadenza non versi più la pigione al locatore ma all'ufficio designato dal cantone, di solito l'autorità di conciliazione o un conto da essa indicato. Non puoi semplicemente trattenere la pigione.

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   Informare il locatore

   Comunicagli il deposito per iscritto.

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   Rivolgersi all'autorità di conciliazione entro 30 giorni

   Il termine decorre dalla scadenza della prima pigione depositata. Se lo manchi, il denaro viene versato al locatore (art. 259h CO).

• Lamentarsi solo a voce. Senza uno scritto non si può provare nulla.
• Ridurre la pigione di propria iniziativa. È mora e motivo di disdetta. Chiedi la riduzione e deposita se il locatore non cede.
• Far riparare senza aver prima fissato un termine. I costi restano allora a tuo carico.
• Mancare il termine di 30 giorni dopo il deposito.