Disdire correttamente l'appartamento: termini, scadenze e subentrante

Per gli appartamenti il termine legale di disdetta è di tre mesi (art. 266c CO). Si disdice per una scadenza in uso nella località o, in assenza di un uso locale, per la fine di un trimestre di locazione. Il contratto può prevedere un termine più lungo o altre scadenze; in tal caso vale il contratto.

In molte regioni le scadenze sono fine marzo, fine giugno e fine settembre, in altre anche fine dicembre; a Ginevra e nel canton Vaud sono frequenti altre date. Fa fede il tuo contratto, che indica quasi sempre le scadenze.

• Per iscritto, con firma autografa (art. 266l CO). E-mail, SMS o WhatsApp non bastano.
• Come inquilino non hai bisogno del modulo ufficiale; è richiesto solo al locatore.
• Invia per raccomandata. La disdetta è notificata quando il locatore la ritira, al più tardi il settimo giorno dopo il tentativo di consegna. Tieni conto di questo termine di giacenza e spedisci presto.
• Abitazione familiare: devono firmare entrambi i coniugi o partner registrati, anche se nel contratto figura una sola persona (art. 266m CO). Senza entrambe le firme la disdetta è nulla.
• Più inquilini nel contratto possono disdire solo insieme.

Puoi restituire l'appartamento in qualsiasi momento prima della scadenza se proponi almeno un subentrante accettabile (art. 264 CO). Accettabile significa: solvibile, disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni e alla data desiderata, e oggettivamente ammissibile per il locatore.

Il locatore può esaminare la candidatura, in pratica per due-quattro settimane. Se rifiuta un subentrante accettabile o non risponde, sei liberato dalla pigione dalla data proposta. Se non trovi nessuno o il rifiuto è giustificato, devi la pigione fino alla prossima scadenza ordinaria.

• Proponi più candidati, per iscritto e per raccomandata, con estratto del registro delle esecuzioni e attestato di reddito.
• Fissa al locatore un termine per rispondere.
• Precisa che la persona è disposta a subentrare alle condizioni esistenti.

Il locatore deve usare il modulo ufficiale del cantone, altrimenti la disdetta è nulla. Su richiesta deve motivarla. Se la disdetta contravviene alla buona fede, per esempio perché hai fatto valere pretese fondate, puoi contestarla entro 30 giorni davanti all'autorità di conciliazione (art. 271, 271a e 273 CO).

Indipendentemente da ciò, entro lo stesso termine puoi chiedere una protrazione della locazione se il trasloco ha conseguenze gravose per te o la tua famiglia. Per gli appartamenti sono possibili fino a quattro anni (art. 272b CO). In caso di mora vale un'altra procedura: il locatore fissa un termine di 30 giorni e poi può disdire con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d CO).

• Scadenza e termine verificati nel contratto.
• Tutti gli inquilini e, per l'abitazione familiare, entrambi i partner hanno firmato.
• Nella lettera figurano data, indirizzo dell'appartamento e scadenza desiderata.
• Spedita per raccomandata, ricevuta e copia conservate.
• Riconsegna concordata, in molti luoghi l'ultimo giorno della locazione o il giorno feriale successivo entro mezzogiorno.