Wohnung richtig kündigen: Fristen, Termine und Nachmieter

Bei Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate (Art. 266c OR). Gekündigt wird auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Der Vertrag kann eine längere Frist oder andere Termine vorsehen; dann gilt der Vertrag.

In vielen Regionen sind die Termine Ende März, Ende Juni und Ende September, in anderen zusätzlich Ende Dezember, in Genf und der Waadt teils andere Daten. Massgebend ist dein Mietvertrag, er nennt die Termine fast immer.

• Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (Art. 266l OR). E-Mail, SMS oder WhatsApp genügen nicht.
• Als Mieter brauchst du kein amtliches Formular; das gilt nur für den Vermieter.
• Eingeschrieben senden. Die Kündigung gilt als zugestellt, wenn sie der Vermieter abholt, spätestens am siebten Tag nach dem Zustellversuch. Plane diese Abholfrist ein und sende früh.
• Familienwohnung: Beide Ehegatten oder eingetragenen Partner müssen unterschreiben, auch wenn nur eine Person im Vertrag steht (Art. 266m OR). Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung nichtig.
• Mehrere Mieter im Vertrag können nur gemeinsam kündigen.

Du kannst die Wohnung jederzeit vorzeitig zurückgeben, wenn du mindestens eine zumutbare Ersatzperson vorschlägst (Art. 264 OR). Zumutbar heisst: zahlungsfähig, bereit, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen und auf den gewünschten Termin zu übernehmen, und für den Vermieter objektiv annehmbar.

Der Vermieter darf die Person prüfen, in der Praxis während zwei bis vier Wochen. Lehnt er einen zumutbaren Nachmieter ab oder antwortet er nicht, bist du ab dem vorgeschlagenen Datum von der Miete befreit. Findest du niemanden oder ist die Ablehnung berechtigt, schuldest du die Miete bis zum nächsten ordentlichen Termin.

• Schlag mehrere Kandidaten vor, schriftlich und eingeschrieben, mit Betreibungsauszug und Lohnnachweis.
• Setze dem Vermieter eine Frist für die Antwort.
• Halte fest, dass die Person bereit ist, zu den bestehenden Bedingungen einzutreten.

Der Vermieter muss das amtliche Formular des Kantons verwenden, sonst ist die Kündigung nichtig. Auf Verlangen muss er sie begründen. Verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben, zum Beispiel weil du berechtigte Ansprüche geltend gemacht hast, kannst du sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 271, 271a und 273 OR).

Unabhängig davon kannst du innert derselben Frist eine Erstreckung verlangen, wenn der Auszug für dich oder deine Familie eine Härte bedeutet. Bei Wohnungen sind bis zu vier Jahre möglich (Art. 272b OR). Bei Zahlungsverzug gilt ein anderes Verfahren: Der Vermieter setzt eine Frist von 30 Tagen und kann danach mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen (Art. 257d OR).

• Kündigungstermin und Frist im Vertrag geprüft.
• Alle Mieter und bei Familienwohnungen beide Partner haben unterschrieben.
• Datum, Adresse der Wohnung und der gewünschte Kündigungstermin stehen im Brief.
• Eingeschrieben versendet, Quittung und Kopie aufbewahrt.
• Wohnungsabgabe vereinbart, in vielen Orten am letzten Tag der Mietdauer oder am folgenden Werktag bis mittags.