Mängel in der Wohnung melden: Frist setzen, Miete herabsetzen, hinterlegen

Ein Mangel ist jede Abweichung vom Zustand, den du nach Vertrag erwarten darfst: ausgefallene Heizung, kein Warmwasser, Schimmel, undichte Fenster, defekte Geräte, Ungeziefer, aber auch Lärm von einer Baustelle nebenan. Auch Mängel, für die der Vermieter nichts kann, berechtigen zu einer Herabsetzung der Miete.

Kleine Reinigungen und Ausbesserungen trägst du selbst (Art. 259 OR): als Faustregel alles bis etwa 150 bis 200 Franken, das ohne Fachperson erledigt werden kann, etwa ein Duschschlauch, eine Backofenlampe oder eine Sicherung. Was du selbst verursacht hast, zahlst du ebenfalls.

Du bist verpflichtet, Mängel sofort zu melden (Art. 257g OR). Wer zu lange wartet, haftet für Folgeschäden, zum Beispiel wenn aus einem feuchten Fleck Schimmel wird. Melde den Mangel schriftlich und eingeschrieben, auch wenn du vorher angerufen hast.

• Beschreibe den Mangel konkret, mit Datum, Fotos oder Videos.
• Setze eine angemessene Frist zur Behebung: bei Heizung oder Warmwasser im Winter wenige Tage, bei kosmetischen Mängeln einige Wochen.
• Kündige an, was du nach Ablauf der Frist tust: Mietzinsherabsetzung verlangen, den Mietzins hinterlegen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beheben lassen.

• Beseitigung verlangen (Art. 259b OR). Behebt der Vermieter einen kleinen oder mittleren Mangel trotz Frist nicht, darfst du ihn selbst beheben lassen und die Kosten vom Mietzins abziehen. Bei schweren Mängeln, die die Wohnung unbrauchbar machen, kannst du fristlos kündigen.
• Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR), ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter vom Mangel weiss, bis zur Behebung. Richtwerte aus der Praxis: Heizungsausfall im Winter 20 bis 50 Prozent, Schimmel in einem Zimmer 10 bis 20 Prozent, starker Baulärm 10 bis 25 Prozent.
• Schadenersatz (Art. 259e OR), wenn der Vermieter den Mangel verschuldet hat, zum Beispiel für beschädigte Möbel.
• Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g OR) als Druckmittel, siehe unten.

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   Frist setzen und Hinterlegung androhen

   Schriftlich, wie oben beschrieben. Ohne vorherige Androhung ist die Hinterlegung unzulässig.

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   Mietzins bei der kantonalen Stelle hinterlegen

   Nach Ablauf der Frist zahlst du den fälligen Mietzins nicht an den Vermieter, sondern an die vom Kanton bezeichnete Stelle, meist die Schlichtungsbehörde oder ein von ihr genanntes Konto. Zurückbehalten darfst du die Miete nicht.

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   Vermieter informieren

   Teile ihm die Hinterlegung schriftlich mit.

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   Innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen

   Die Frist läuft ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses. Verpasst du sie, wird das Geld dem Vermieter ausbezahlt (Art. 259h OR).

• Nur mündlich reklamieren. Ohne Schreiben lässt sich später nichts beweisen.
• Die Miete eigenmächtig kürzen. Das ist Zahlungsverzug und ein Kündigungsgrund. Verlange die Herabsetzung und hinterlege, wenn der Vermieter nicht einlenkt.
• Selbst reparieren lassen, ohne vorher eine Frist gesetzt zu haben. Dann bleiben die Kosten bei dir.
• Die 30-Tage-Frist nach der Hinterlegung verpassen.