Mietkaution zurückfordern: Fristen, Sperrkonto und Abzüge

• Bei Wohnungen darf der Vermieter höchstens drei Monatsmietzinse als Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR), nach herrschender Meinung ohne Nebenkosten.
• Geld muss auf ein Sparkonto oder Depot bei einer Bank, das auf deinen Namen lautet (Abs. 1). Die Zinsen gehören dir.
• Eine Barkaution an den Vermieter ist nicht zulässig. Verlange, dass er sie auf ein Sperrkonto einzahlt.
• Die Bank zahlt nur aus, wenn beide Parteien zustimmen, ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil vorliegt (Abs. 3).

Als Alternative bieten Versicherer eine Mietkautionsgarantie an. Du zahlst eine Jahresprämie statt die Kaution zu hinterlegen. Die Prämie kommt nicht zurück, und für berechtigte Forderungen des Vermieters haftest du trotzdem.

Das Gesetz nennt keine Frist für den Vermieter. Hat er nach der Wohnungsabgabe keine Forderungen, muss er die Freigabe umgehend unterschreiben. Hält er die Kaution zurück, muss er seine Forderungen konkret beziffern und belegen.

Spätestens nach einem Jahr ist Schluss: Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen dich rechtlich geltend gemacht, also weder eine Betreibung eingeleitet noch geklagt, kannst du die Rückgabe direkt bei der Bank verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR). Die Bank zahlt dann aus, ohne dass der Vermieter zustimmen muss.

Abziehen darf er nur, was du tatsächlich schuldest: ausstehende Miete, eine offene Nebenkostenabrechnung oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Normale Abnutzung ist mit der Miete bezahlt, zum Beispiel leichte Gebrauchsspuren, verblasste Wände oder übliche Dübellöcher.

Für Schäden gilt der Zeitwert. Die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband legt fest, wie lange ein Teil hält: Teppich etwa 10 Jahre, Wandanstrich 8 bis 10 Jahre, Parkettversiegelung 10 Jahre, Küchengeräte rund 15 Jahre. Ist die Lebensdauer abgelaufen, schuldest du nichts, auch wenn der Vermieter neu streichen lässt.

Entscheidend ist das Abnahmeprotokoll. Mängel, die der Vermieter bei der Abgabe nicht festhält und nicht innert weniger Tage rügt, gelten als akzeptiert (Art. 267a OR). Unterschreibe nur, was stimmt, und fotografiere jeden Raum. Kleine Reparaturen bis etwa 150 bis 200 Franken, die ohne Fachperson möglich sind, gehen zu deinen Lasten (Art. 259 OR).

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   Abgabe sauber dokumentieren

   Protokoll genau lesen, Fotos machen, nichts Unzutreffendes unterschreiben. Zählerstände notieren.

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   Freigabe schriftlich verlangen

   Eingeschrieben, mit Frist von 14 Tagen. Verlange die Unterschrift auf dem Freigabeformular der Bank oder die Rücküberweisung.

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   Forderungen prüfen

   Verlangt der Vermieter Abzüge, lass dir Rechnungen und Offerten zeigen und prüfe das Alter der betroffenen Teile anhand der Lebensdauertabelle. Akzeptiere nur belegte Zeitwerte.

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   Schlichtungsbehörde anrufen

   Reagiert der Vermieter nicht oder bleibt er bei unbelegten Abzügen, reichst du ein Gesuch um Herausgabe der Kaution ein. Das Verfahren ist kostenlos.

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   Nach einem Jahr direkt zur Bank

   Mietvertrag, Kündigung und Abnahmeprotokoll beilegen und die Auszahlung verlangen, sofern keine Betreibung oder Klage läuft.

• Endreinigung: Du schuldest eine gründliche Reinigung, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. Eine Reinigungsfirma ist keine Pflicht, solange das Resultat stimmt.
• Malerarbeiten nach kurzer Mietdauer: Nur der Zeitwert, und nur bei Beschädigung, nicht bei normalen Spuren.
• Pauschale Abzüge ohne Rechnung sind unzulässig. Jeder Abzug braucht einen Beleg.
• Rückbehalt für die Nebenkosten: Erlaubt ist nur ein plausibler Betrag bis zur Schlussabrechnung, nicht die ganze Kaution.