Récupérer la garantie de loyer : délais, compte bloqué et déductions

• Pour un logement, le bailleur peut exiger au maximum trois mois de loyer à titre de sûretés (art. 257e al. 2 CO), selon l'opinion dominante sans les frais accessoires.
• L'argent doit être déposé sur un compte d'épargne ou un dépôt auprès d'une banque, à votre nom (al. 1). Les intérêts vous reviennent.
• Une garantie versée en espèces au bailleur n'est pas admise. Exigez qu'il la dépose sur un compte bloqué.
• La banque ne libère les fonds qu'avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer définitif ou d'un jugement (al. 3).

En alternative, des assureurs proposent une garantie de loyer sans dépôt. Vous payez une prime annuelle au lieu de bloquer la somme. La prime n'est pas remboursée, et vous répondez malgré tout des prétentions justifiées du bailleur.

La loi ne fixe aucun délai au bailleur. S'il n'a pas de prétention après l'état des lieux de sortie, il doit signer la libération sans tarder. S'il retient la garantie, il doit chiffrer et justifier concrètement ses prétentions.

Au plus tard après un an, c'est terminé : si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention par voie juridique dans l'année qui suit la fin du bail, c'est-à-dire ni poursuite ni action en justice, vous pouvez exiger la restitution directement de la banque (art. 257e al. 3 CO). Elle verse alors les fonds sans l'accord du bailleur.

Uniquement ce que vous devez réellement : loyers impayés, un décompte de frais accessoires ouvert ou des dommages qui dépassent l'usure normale. L'usure normale est payée par le loyer, par exemple de légères traces d'usage, des murs ternis ou des trous de chevilles en nombre raisonnable.

Pour les dommages, c'est la valeur résiduelle qui compte. La table paritaire de durée de vie de l'ASLOCA et des propriétaires fixe la durée de vie de chaque élément : moquette environ 10 ans, peinture 8 à 10 ans, vitrification du parquet 10 ans, appareils de cuisine environ 15 ans. Durée de vie écoulée : vous ne devez rien, même si le bailleur fait repeindre.

L'état des lieux de sortie est décisif. Les défauts que le bailleur n'y consigne pas et ne signale pas dans les jours qui suivent sont réputés acceptés (art. 267a CO). Ne signez que ce qui est exact et photographiez chaque pièce. Les petites réparations jusqu'à 150 à 200 francs environ, réalisables sans professionnel, sont à votre charge (art. 259 CO).

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   Documenter la restitution

   Lire le procès-verbal attentivement, photographier, ne rien signer d'inexact. Relever les compteurs.

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   Exiger la libération par écrit

   En recommandé, avec un délai de 14 jours. Demandez la signature du formulaire de libération de la banque ou le virement.

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   Vérifier les prétentions

   Si le bailleur réclame des déductions, exigez factures et devis et vérifiez l'âge des éléments concernés avec la table de durée de vie. N'acceptez que des valeurs résiduelles justifiées.

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   Saisir l'autorité de conciliation

   Si le bailleur ne réagit pas ou maintient des déductions non justifiées, déposez une requête en restitution de la garantie. La procédure est gratuite.

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   Après un an, directement à la banque

   Joignez le bail, la résiliation et l'état des lieux et demandez le versement, à condition qu'aucune poursuite ni action ne soit en cours.

• Nettoyage final : vous devez un nettoyage soigné, sauf clause contraire du bail. Une entreprise de nettoyage n'est pas obligatoire tant que le résultat est correct.
• Travaux de peinture après un bail court : seulement la valeur résiduelle, et seulement en cas de dégât, pas pour des traces normales.
• Les déductions forfaitaires sans facture sont inadmissibles. Chaque déduction exige un justificatif.
• Retenue pour les frais accessoires : seul un montant plausible jusqu'au décompte final est admis, pas toute la garantie.