Vérifier les frais accessoires : ce que le bailleur peut facturer

Vous ne devez des frais accessoires que s'ils ont été convenus spécialement dans le bail (art. 257a al. 2 CO). Convenus spécialement signifie que chaque poste est désigné individuellement : chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des parties communes. Les formules générales comme « frais accessoires selon décompte » ou « frais accessoires usuels » ne suffisent pas selon le Tribunal fédéral. Les postes non mentionnés sont réputés compris dans le loyer net.

Admis, s'ils figurent au bail :

• Chauffage et eau chaude : combustible ou chauffage à distance, électricité de l'installation, service et nettoyage, ramonage, frais de mesure de la consommation et d'établissement du décompte (art. 5 OBLF).
• Frais d'exploitation : conciergerie pour l'entretien courant, nettoyage des cages d'escalier, électricité des parties communes, service de l'ascenseur, entretien du jardin, eau et épuration, taxes de base pour les déchets, raccordement de base TV ou internet.

Jamais facturables, même si le bail le prévoyait :

• Réparations et remplacements, par exemple une nouvelle chaudière ou la révision de l'ascenseur (art. 6 OBLF).
• Entretien du bâtiment comme la peinture ou la façade.
• Assurance du bâtiment, impôts fonciers, intérêts hypothécaires, amortissements.
• Les honoraires de la gérance, hormis la part consacrée au décompte des frais accessoires lui-même.

• Acomptes : vous versez une avance mensuelle, le bailleur établit un décompte au moins une fois par an (art. 4 al. 1 OBLF). Le solde est à payer ou à rembourser selon le décompte.
• Forfait : un montant fixe sans décompte. Il doit reposer sur la moyenne des trois dernières années (art. 4 al. 2 OBLF). Aucun supplément n'est possible.
• Compris : si le bail indique « frais accessoires compris », vous ne devez rien de plus.

Si les acomptes sont nettement trop bas, le bailleur doit le signaler à la conclusion du bail. S'il ne le fait pas et que le solde dépasse massivement les acomptes, le décompte peut être contestable. Ordres de grandeur pour le chauffage et l'eau chaude par mètre carré de surface habitable et par an : pompe à chaleur 10 à 16 francs, gaz 14 à 22 francs, mazout 16 à 24 francs, chauffage à distance 15 à 20 francs.

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   Comparer le bail et le décompte

   Rayez tout poste qui ne figure pas dans le bail.

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   Vérifier la clé de répartition

   Selon la surface, le nombre de pièces ou la consommation mesurée. Les logements vacants restent à la charge du bailleur ; leur part ne peut pas être reportée sur les autres locataires.

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   Consulter les justificatifs

   Vous avez le droit de consulter les pièces justificatives originales (art. 257b al. 2 CO, art. 8 OBLF). Demandez-le au bailleur ou à la gérance ; il peut remettre des copies contre participation aux frais. Tant que vous n'avez pas pu consulter les pièces, vous n'avez pas à payer le solde.

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   Comparer avec l'année précédente

   Des écarts de plus de 20 % sans raison apparente comme un hiver froid ou une hausse des prix de l'énergie demandent une explication.

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   Contester par écrit

   Indiquez les postes contestés et le montant que vous reconnaissez. Payez la part non contestée pour éviter tout retard de paiement.

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   Autorité de conciliation

   Si le bailleur maintient sa prétention, déposez une requête. La procédure est gratuite.

Il n'existe pas de délai légal d'opposition au décompte. Réagissez tout de même dans les 30 jours, afin que le bailleur ne puisse pas présumer une acceptation. Les créances du bailleur se prescrivent par cinq ans dès l'exigibilité (art. 128 CO). Vous pouvez réclamer les frais accessoires payés en trop, même après avoir réglé le décompte ; n'attendez toutefois pas des années.