Signaler des défauts : fixer un délai, réduire le loyer, le consigner

Un défaut est tout écart par rapport à l'état que vous êtes en droit d'attendre selon le bail : chauffage en panne, pas d'eau chaude, moisissure, fenêtres non étanches, appareils défectueux, nuisibles, mais aussi le bruit d'un chantier voisin. Même les défauts dont le bailleur n'est pas responsable donnent droit à une réduction du loyer.

Les menus travaux de nettoyage et de réparation sont à votre charge (art. 259 CO) : en règle générale tout ce qui coûte jusqu'à 150 à 200 francs et se fait sans professionnel, comme un flexible de douche, une ampoule de four ou un fusible. Ce que vous avez causé vous-même est aussi à votre charge.

Vous êtes tenu de signaler les défauts sans délai (art. 257g CO). Qui attend trop longtemps répond des dommages consécutifs, par exemple si une tache d'humidité devient de la moisissure. Signalez le défaut par écrit et en recommandé, même si vous avez déjà téléphoné.

• Décrivez le défaut concrètement, avec date, photos ou vidéos.
• Fixez un délai raisonnable de réparation : quelques jours pour le chauffage ou l'eau chaude en hiver, quelques semaines pour un défaut esthétique.
• Annoncez ce que vous ferez à l'échéance : demander une réduction de loyer, consigner le loyer ou faire réparer aux frais du bailleur.

• Exiger la remise en état (art. 259b CO). Si le bailleur ne répare pas un défaut petit ou moyen malgré le délai, vous pouvez le faire réparer vous-même et déduire les frais du loyer. En cas de défaut grave rendant le logement inutilisable, vous pouvez résilier avec effet immédiat.
• Réduction du loyer (art. 259d CO), dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu'à sa réparation. Ordres de grandeur issus de la pratique : panne de chauffage en hiver 20 à 50 %, moisissure dans une pièce 10 à 20 %, fort bruit de chantier 10 à 25 %.
• Dommages-intérêts (art. 259e CO) si le bailleur a commis une faute, par exemple pour des meubles abîmés.
• Consignation du loyer (art. 259g CO) comme moyen de pression, voir ci-dessous.

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   Fixer un délai et menacer de consigner

   Par écrit, comme décrit ci-dessus. Sans avertissement préalable, la consignation est illicite.

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   Consigner auprès de l'office cantonal

   À l'échéance, vous ne versez plus le loyer au bailleur mais à l'office désigné par le canton, le plus souvent l'autorité de conciliation ou un compte qu'elle indique. Vous ne pouvez pas simplement retenir le loyer.

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   Informer le bailleur

   Communiquez-lui la consignation par écrit.

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   Saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours

   Le délai court dès l'échéance du premier loyer consigné. Si vous le manquez, l'argent est versé au bailleur (art. 259h CO).

• Se plaindre seulement oralement. Sans écrit, rien ne se prouve ensuite.
• Réduire le loyer de son propre chef. C'est un retard de paiement et un motif de congé. Demandez la réduction et consignez si le bailleur ne cède pas.
• Faire réparer sans avoir fixé un délai au préalable. Les frais restent alors à votre charge.
• Manquer le délai de 30 jours après la consignation.