Contester une hausse de loyer : formule officielle, délai et motifs

Le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour le prochain terme de résiliation. Il doit vous notifier la hausse au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule agréée par le canton et avec indication des motifs (art. 269d CO).

La hausse est nulle dans chacun des cas suivants :

• Elle n'est pas notifiée sur la formule officielle, mais par exemple par simple lettre ou par e-mail.
• Elle n'indique aucun motif, ou seulement un motif imprécis.
• Elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.

Si l'avis arrive trop tard, la hausse ne prend effet qu'au terme suivant. Exemple : pour le terme de fin mars et un délai de résiliation de trois mois, le délai commence à courir le 1er janvier. La hausse doit donc vous parvenir au plus tard aux alentours du 20 décembre.

Une hausse n'est admissible que si le nouveau loyer n'est pas abusif (art. 269 et 269a CO). Ce qui compte, ce sont les changements intervenus depuis la dernière fixation du loyer. Les motifs les plus fréquents :

• Taux de référence en hausse : chaque palier de 0,25 point permet une augmentation de loyer de 3 % au maximum, tant que le taux reste inférieur à 5 % (art. 13 OBLF).
• Renchérissement : au maximum 40 % du renchérissement mesuré par l'indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière adaptation (art. 16 OBLF).
• Hausse générale des coûts : frais d'entretien, taxes ou primes d'assurance plus élevés. Beaucoup de bailleurs appliquent pour cela un forfait de 0,5 à 1 % par an. Vous pouvez exiger que les coûts effectifs soient justifiés.
• Investissements créant des plus-values : par exemple un ascenseur, de nouveaux balcons ou une meilleure isolation. Lors d'une rénovation d'envergure, 50 à 70 % des coûts sont en règle générale réputés créer une plus-value (art. 14 OBLF). Les simples réparations ne comptent pas.
• Loyers usuels dans la localité ou le quartier : le bailleur doit le démontrer avec au moins cinq logements comparables. Il y parvient rarement.

Les motifs de baisse comptent aussi. Si le taux de référence a d'abord baissé depuis la dernière fixation du loyer et que cette baisse ne vous a jamais été répercutée, vous pouvez la compenser avec la hausse. Le calculateur du taux de référence indique ce que représente un palier.

1. Vérifier la formule

   Formule officielle, motifs, terme et délai. Sans formule officielle ou sans motifs, la hausse est nulle. Un avis tardif ne vaut que pour le terme suivant.

2. Refaire le calcul

   Notez le taux de référence et l'indice des prix à la consommation lors de la dernière fixation du loyer. Ils figurent le plus souvent dans le bail ou sur la dernière formule. Comparez-les avec les valeurs actuelles et avec la hausse demandée.

3. Demander les justificatifs

   En cas de hausse des coûts ou d'investissements, vous pouvez consulter les décomptes et les factures. Demandez-les par écrit.

4. Contester dans les 30 jours

   La requête doit parvenir à l'autorité de conciliation du lieu du logement dans les 30 jours qui suivent la réception de la formule (art. 270b CO). Une courte lettre suffit. La procédure est gratuite (art. 113 CPC).

5. Continuer à payer l'ancien loyer

   Pendant la procédure, le bail en vigueur reste valable sans changement (art. 270e CO). Si la hausse est confirmée en tout ou partie, vous versez la différence après coup.

Un congé donné parce que vous vous opposez à une hausse est annulable (art. 271a CO). La protection vaut pendant la procédure de conciliation et la procédure judiciaire, puis durant trois ans si vous avez obtenu gain de cause en tout ou partie ou si vous avez transigé.

Font notamment exception les congés pour retard de paiement, pour violation grave du devoir de diligence ou pour besoin urgent du bailleur ou de ses proches. Payez donc toujours le loyer intégralement et ponctuellement.

• Laisser passer les 30 jours. Une hausse correcte sur la forme est alors réputée acceptée.
• Protester seulement auprès du bailleur au lieu de saisir l'autorité de conciliation.
• Refuser de payer la hausse sans la contester ni expliquer par écrit pourquoi elle est nulle.
• Ne pas vérifier si des baisses antérieures n'ont jamais été répercutées et peuvent être compensées.
• Accepter les motifs sans les examiner. Les forfaits et les investissements doivent être justifiés.