Contestare un aumento della pigione: modulo, termine e motivazione

Il locatore può aumentare la pigione solo per la prossima scadenza di disdetta. Deve notificarti l'aumento almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, con un modulo approvato dal cantone e con una motivazione (art. 269d CO).

L'aumento è nullo in ciascuno di questi casi:

• Non è notificato con il modulo ufficiale, ma per esempio solo con una lettera o un'e-mail.
• Non contiene alcuna motivazione o ne contiene solo una poco chiara.
• È accompagnato da una disdetta o dalla minaccia di una disdetta.

Se la notifica arriva troppo tardi, l'aumento vale solo per la scadenza successiva. Esempio: con un termine di disdetta di tre mesi e la scadenza di fine marzo, il termine decorre dal 1° gennaio. L'aumento deve quindi arrivarti al più tardi intorno al 20 dicembre.

Un aumento è ammesso solo se la nuova pigione non è abusiva (art. 269 e 269a CO). Contano le variazioni intervenute dall'ultima fissazione della pigione. Le motivazioni più frequenti:

• Rialzo del tasso di riferimento: per ogni aumento di 0,25 punti percentuali è ammesso fino al 3 % di pigione in più, finché il tasso resta sotto il 5 % (art. 13 OLAL).
• Rincaro: al massimo il 40 % del rincaro secondo l'indice nazionale dei prezzi al consumo dall'ultimo adeguamento (art. 16 OLAL).
• Aumento generale dei costi: costi più alti per manutenzione, tasse o assicurazioni. Molti locatori calcolano a tal fine un forfait dallo 0,5 all'1 % all'anno. Puoi esigere che i costi effettivi siano documentati.
• Investimenti che aumentano il valore: per esempio un ascensore, nuovi balconi o un isolamento migliore. In caso di risanamento completo, di regola dal 50 al 70 % dei costi vale come investimento che aumenta il valore (art. 14 OLAL). Le semplici riparazioni non contano.
• Pigioni in uso nella località o nel quartiere: il locatore deve dimostrarlo con almeno cinque appartamenti paragonabili. Ci riesce di rado.

Contano anche i motivi di riduzione. Se dall'ultima fissazione il tasso di riferimento è dapprima sceso e la riduzione non ti è mai stata trasferita, puoi compensarla con l'aumento. Il calcolatore del tasso di riferimento mostra quanto vale ogni passo.

1. Verificare il modulo

   Senza modulo ufficiale o senza motivazione l'aumento è nullo. Se è arrivato troppo tardi, vale solo per la scadenza successiva.

2. Ricostruire il calcolo

   Annota il tasso di riferimento e l'indice dei prezzi al consumo al momento dell'ultima fissazione. Di solito figurano nel contratto o sull'ultimo modulo. Confrontali con i valori attuali e con l'aumento richiesto.

3. Chiedere i giustificativi

   In caso di aumento dei costi o di investimenti hai il diritto di consultare i conteggi. Chiedili per iscritto.

4. Contestare entro 30 giorni

   L'istanza deve pervenire all'autorità di conciliazione del luogo in cui si trova l'appartamento entro 30 giorni dalla ricezione del modulo (art. 270b CO). Basta una breve lettera. La procedura è gratuita (art. 113 CPC).

5. Continuare a pagare la pigione attuale

   Durante la procedura il contratto attuale resta in vigore senza modifiche (art. 270e CO). Se l'aumento è confermato in tutto o in parte, paghi poi la differenza.

Una disdetta data perché ti opponi a un aumento è annullabile (art. 271a CO). La protezione vale durante la procedura di conciliazione e quella giudiziaria e per tre anni dopo, se hai avuto ragione in tutto o in parte o se vi siete accordati.

Fanno eccezione, tra l'altro, le disdette per mora, per grave violazione degli obblighi o per bisogno urgente del locatore. Paga quindi sempre la pigione integralmente e puntualmente.

• Lasciar scadere i 30 giorni. Trascorso il termine, un aumento formalmente corretto è considerato accettato.
• Lamentarsi solo con il locatore invece di contestare l'aumento davanti all'autorità di conciliazione.
• Rifiutarsi di pagare l'aumento senza contestarlo né motivarne per iscritto la nullità.
• Non verificare se in passato sono state tralasciate riduzioni che si possono compensare.
• Accettare la motivazione senza verificarla. Forfait e investimenti devono essere documentati.