Mietzinserhöhung anfechten: Formular, Frist und Begründung

Der Vermieter kann den Mietzins nur auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen. Er muss dir die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen, auf einem vom Kanton genehmigten Formular und mit einer Begründung (Art. 269d OR).

Die Erhöhung ist nichtig, wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist:

• Sie kommt nicht auf dem amtlichen Formular, sondern zum Beispiel nur als Brief oder E-Mail.
• Sie enthält keine oder nur eine unklare Begründung.
• Sie ist mit einer Kündigung oder einer Kündigungsdrohung verbunden.

Kommt die Mitteilung zu spät, gilt die Erhöhung erst auf den nächsten Termin. Beispiel: Bei drei Monaten Kündigungsfrist und dem Termin Ende März beginnt die Frist am 1. Januar. Die Erhöhung muss dich dann spätestens um den 20. Dezember erreichen.

Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn der neue Mietzins nicht missbräuchlich ist (Art. 269 und 269a OR). Massgebend sind die Veränderungen seit der letzten Festsetzung des Mietzinses. Die häufigsten Begründungen:

• Referenzzinssatz gestiegen: Pro Anstieg um 0.25 Prozentpunkte sind bis zu 3 Prozent mehr Miete zulässig, solange der Satz unter 5 Prozent liegt (Art. 13 VMWG).
• Teuerung: Höchstens 40 Prozent der Teuerung nach dem Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten Anpassung (Art. 16 VMWG).
• Allgemeine Kostensteigerungen: Höhere Kosten für Unterhalt, Gebühren oder Versicherungen. Viele Vermieter rechnen dafür mit einer Pauschale von 0.5 bis 1 Prozent pro Jahr. Du kannst verlangen, dass die tatsächlichen Kosten belegt werden.
• Wertvermehrende Investitionen: Zum Beispiel ein Lift, neue Balkone oder eine bessere Dämmung. Bei einer umfassenden Sanierung gelten in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend (Art. 14 VMWG). Reine Reparaturen zählen nicht.
• Orts- und Quartierüblichkeit: Der Vermieter muss das mit mindestens fünf vergleichbaren Wohnungen belegen. Das gelingt selten.

Auch Gründe für eine Senkung zählen. Ist der Referenzzinssatz seit der letzten Festsetzung zuerst gesunken und wurde diese Senkung nie weitergegeben, kannst du sie mit der Erhöhung verrechnen. Der Referenzzinssatz-Rechner zeigt, wie viel ein Schritt ausmacht.

1. Formular prüfen

   Ohne amtliches Formular oder ohne Begründung ist die Erhöhung nichtig. Kam sie zu spät, gilt sie erst auf den nächsten Termin.

2. Berechnung nachvollziehen

   Notiere Referenzzinssatz und Landesindex bei der letzten Festsetzung. Sie stehen meist im Vertrag oder auf dem letzten Formular. Vergleiche sie mit den heutigen Werten und mit der verlangten Erhöhung.

3. Belege verlangen

   Bei Kostensteigerungen oder Investitionen darfst du die Abrechnungen sehen. Frag schriftlich danach.

4. Innert 30 Tagen anfechten

   Das Gesuch muss innert 30 Tagen nach Erhalt des Formulars bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung eingehen (Art. 270b OR). Ein kurzer Brief genügt, das Verfahren ist kostenlos (Art. 113 ZPO).

5. Bisherige Miete weiterzahlen

   Während des Verfahrens gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter (Art. 270e OR). Wird die Erhöhung ganz oder teilweise bestätigt, zahlst du die Differenz nach.

Eine Kündigung, weil du dich gegen eine Erhöhung wehrst, ist anfechtbar (Art. 271a OR). Der Schutz gilt während des Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens und drei Jahre danach, wenn du ganz oder teilweise Recht bekommen hast oder ihr euch geeinigt habt.

Ausgenommen sind unter anderem Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, schwerer Pflichtverletzung oder dringendem Eigenbedarf. Zahle die Miete deshalb immer vollständig und pünktlich.

• Die 30 Tage verpassen. Danach gilt eine formell korrekte Erhöhung als akzeptiert.
• Nur beim Vermieter protestieren, statt bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
• Die erhöhte Miete einfach nicht zahlen, ohne anzufechten oder die Nichtigkeit schriftlich zu begründen.
• Nicht prüfen, ob früher Senkungen versäumt wurden, die sich verrechnen lassen.
• Die Begründung nicht hinterfragen. Pauschalen und Investitionen müssen belegt sein.