Sous-location : consentement du bailleur, loyer et Airbnb

Vous pouvez sous-louer tout ou partie de votre logement avec le consentement du bailleur (art. 262 CO). Il ne peut refuser son consentement que dans trois cas :

• Vous ne lui communiquez pas les conditions de la sous-location.
• Les conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal, en particulier un loyer de sous-location trop élevé.
• La sous-location lui cause des inconvénients majeurs, par exemple parce que trop de personnes emménagent ou que des hôtes se succèdent sans cesse dans l'immeuble.

Vous ne pouvez sous-louer l'ensemble du logement que si vous avez l'intention d'y revenir vous-même. Qui cède durablement son logement sans projet de retour fait un usage abusif de la sous-location.

Le loyer de sous-location ne peut pas être proportionnellement plus élevé que votre propre loyer. Pour une chambre, calculez la part de surface ou de pièces qu'elle représente et répartissez équitablement la cuisine, la salle de bain et le séjour.

Un supplément raisonnable est admis pour le mobilier, le linge, internet ou le nettoyage. Vous ne pouvez en revanche réaliser aucun bénéfice. Si vous demandez nettement plus que ce que vous payez vous-même pour la partie sous-louée, le bailleur peut refuser son consentement.

Louer son logement à des hôtes pour quelques nuits, c'est aussi de la sous-location. Il vous faut donc le consentement du bailleur. Pour une location de vacances via une plateforme, des inconvénients majeurs pour lui sont plus facilement admis que pour une colocataire qui reste longtemps, par exemple en raison du bruit, de l'usure ou du va-et-vient dans l'immeuble.

S'y ajoutent des règles de droit public : certaines villes limitent la location de courte durée, par exemple à un certain nombre de nuits par an, et une taxe de séjour est souvent due pour les hôtes. Vous devez déclarer ces recettes comme revenu imposable.

1. Demander le consentement par écrit

   Indiquez le nom du ou de la sous-locataire, le début et la durée, les pièces sous-louées et le loyer de sous-location.

2. Attendre la réponse

   Si le bailleur refuse sans pouvoir invoquer l'un des trois motifs, vous pouvez saisir l'autorité de conciliation. La procédure est gratuite.

3. Conclure un contrat de sous-location écrit

   Avec le loyer, les frais accessoires, la durée, le délai de résiliation et le règlement de maison. Le droit du bail s'applique aussi à la sous-location, y compris entre vous et votre sous-locataire.

4. Déposer correctement la garantie

   Si vous demandez une garantie, elle doit, comme toute garantie de loyer, être déposée sur un compte bloqué au nom du sous-locataire (art. 257e CO).

5. Établir un état des lieux

   Consignez l'état du logement et l'inventaire à l'entrée, photos à l'appui.

Envers le bailleur, vous restez locataire. Vous lui devez l'intégralité du loyer et êtes garant que le sous-locataire n'utilise le logement que de la manière permise par votre bail (art. 262 al. 3 CO). Le bailleur peut vous réclamer les dommages causés par le sous-locataire.

La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que votre propre bail. Si votre bail prend fin, le sous-locataire doit lui aussi partir (art. 273b CO). Prévoyez donc dans le contrat de sous-location un délai de résiliation compatible avec le vôtre.