Untermiete: Zustimmung, Untermietzins und Airbnb

Du darfst deine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, wenn der Vermieter zustimmt (Art. 262 OR). Er darf die Zustimmung nur in drei Fällen verweigern:

• Du gibst ihm die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt.
• Die Bedingungen sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich, vor allem ein zu hoher Untermietzins.
• Ihm entstehen wesentliche Nachteile, zum Beispiel weil zu viele Personen einziehen oder ständig wechselnde Gäste im Haus sind.

Die ganze Wohnung darfst du nur untervermieten, wenn du vorhast, später selbst wieder einzuziehen. Wer die Wohnung dauerhaft weitergibt, ohne zurückzukehren, nutzt die Untermiete missbräuchlich.

Der Untermietzins darf im Verhältnis nicht höher sein als deine eigene Miete. Für ein Zimmer rechnest du den Anteil an der Fläche oder an den Zimmern und teilst Küche, Bad und Wohnzimmer angemessen auf.

Für Möbel, Wäsche, Internet oder Reinigung ist ein angemessener Zuschlag erlaubt. Gewinn darfst du keinen machen. Verlangst du deutlich mehr, als du selbst für den untervermieteten Teil bezahlst, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern.

Wer die Wohnung tageweise an Gäste vermietet, untervermietet ebenfalls. Du brauchst also die Zustimmung des Vermieters. Bei Ferienvermietungen über Plattformen sind wesentliche Nachteile für ihn eher gegeben als bei einer Mitbewohnerin, die länger bleibt, etwa durch Lärm, Abnutzung oder Unruhe im Haus.

Dazu kommen öffentliche Regeln: Einige Städte begrenzen kurzzeitige Vermietungen, zum Beispiel auf eine bestimmte Zahl Nächte pro Jahr, und für Gäste fällt oft eine Kurtaxe an. Die Einnahmen musst du als Einkommen versteuern.

1. Schriftlich um Zustimmung bitten

   Nenne den Namen der Untermieterin oder des Untermieters, Beginn und Dauer, die untervermieteten Räume und den Untermietzins.

2. Antwort abwarten

   Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne einen der drei Gründe, kannst du die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Verfahren ist kostenlos.

3. Untermietvertrag schriftlich abschliessen

   Mit Mietzins, Nebenkosten, Dauer, Kündigungsfrist und Hausordnung. Für die Untermiete gilt das Mietrecht, auch zwischen dir und deinem Untermieter.

4. Kaution richtig hinterlegen

   Verlangst du eine Kaution, gehört sie wie jede Mietkaution auf ein Sperrkonto, das auf den Namen des Untermieters lautet (Art. 257e OR).

5. Übergabe protokollieren

   Halte Zustand und Inventar beim Einzug fest, mit Fotos.

Gegenüber dem Vermieter bleibst du Mieterin oder Mieter. Du schuldest ihm die ganze Miete und haftest dafür, dass der Untermieter die Wohnung nicht anders gebraucht, als du es dürftest (Art. 262 Abs. 3 OR). Schäden, die er verursacht, kann der Vermieter bei dir geltend machen.

Die Untermiete dauert höchstens so lange wie dein eigener Mietvertrag. Endet dein Mietverhältnis, muss auch der Untermieter ausziehen (Art. 273b OR). Vereinbare deshalb im Untermietvertrag eine Kündigungsfrist, die zu deiner eigenen passt.