Sublocazione: consenso del locatore, pigione e Airbnb

Puoi sublocare il tuo appartamento in tutto o in parte con il consenso del locatore (art. 262 CO). Il locatore può negare il consenso solo in tre casi:

• Non gli comunichi le condizioni della sublocazione.
• Le condizioni sono abusive rispetto a quelle del contratto di locazione principale, in particolare una pigione troppo alta chiesta al subinquilino.
• La sublocazione gli causa svantaggi essenziali, per esempio perché vi abitano troppe persone o perché nello stabile c'è un continuo viavai di ospiti.

Puoi sublocare l'intero appartamento solo se intendi tornare ad abitarci in seguito. Chi cede l'appartamento in modo duraturo senza intenzione di tornare fa un uso abusivo della sublocazione.

In proporzione, la pigione chiesta al subinquilino non può superare la tua. Per una camera calcoli la quota di superficie o di locali e ripartisci in modo adeguato cucina, bagno e soggiorno.

Per mobili, biancheria, internet o pulizie è ammesso un supplemento adeguato. Non puoi invece realizzare un guadagno. Se chiedi nettamente di più di quanto paghi tu per la parte sublocata, il locatore può negare il consenso.

Anche affittare l'appartamento a ospiti per pochi giorni è una sublocazione. Ti serve quindi il consenso del locatore. Con gli affitti turistici tramite piattaforme, gli svantaggi essenziali per il locatore sono più probabili che con una coinquilina che resta a lungo, per esempio a causa di rumore, usura o viavai nello stabile.

A ciò si aggiungono le norme di diritto pubblico: alcune città limitano gli affitti di breve durata, per esempio a un certo numero di notti all'anno, e per gli ospiti è spesso dovuta una tassa di soggiorno. Devi dichiarare gli introiti come reddito imponibile.

1. Chiedere il consenso per iscritto

   Indica il nome della persona a cui subloci, l'inizio e la durata, i locali sublocati e la pigione della sublocazione.

2. Attendere la risposta

   Se il locatore nega il consenso senza poter invocare uno dei tre motivi, puoi rivolgerti all'autorità di conciliazione. La procedura è gratuita.

3. Concludere per iscritto il contratto di sublocazione

   Con pigione, spese accessorie, durata, termine di disdetta e regolamento della casa. Alla sublocazione si applica il diritto di locazione, anche tra te e il tuo subinquilino.

4. Depositare correttamente la garanzia

   Se chiedi una garanzia, questa va depositata, come ogni garanzia di locazione, su un conto bloccato intestato al subinquilino (art. 257e CO).

5. Redigere un verbale di consegna

   Annota lo stato dei locali e l'inventario all'entrata, con foto.

Nei confronti del locatore resti tu il titolare del contratto. Gli devi l'intera pigione e rispondi del fatto che il subinquilino non usi l'appartamento in modo diverso da quanto è consentito a te (art. 262 cpv. 3 CO). Il locatore può far valere nei tuoi confronti i danni causati dal subinquilino.

La sublocazione non può durare più a lungo del tuo contratto di locazione. Se la tua locazione termina, anche il subinquilino deve andarsene (art. 273b CO). Pattuisci quindi nel contratto di sublocazione un termine di disdetta compatibile con il tuo.